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서울 아파트값 상승과 대출 규제로 청년층의 내집 마련이 점점 어려워지고 있다. 지분형 모기지, 토지임대부 분양주택 등의 정책이 논의되지만, 전문가들은 결국 주택 ‘공급 확대’가 핵심 대안이라고 진단한다.
2030세대, 임대보다 내 집 마련을 꿈꾸다
서울 아파트값이 지속적으로 상승하면서 청년층의 주거 불안정이 더욱 심화되고 있다. 최근 통계에 따르면 서울의 소득 대비 주택가격비율(PIR)은 11.3으로, 평균 월급을 한 푼도 쓰지 않고 11년 이상을 모아야 겨우 내 집 마련이 가능한 수준이다. 특히 2030세대의 자가점유율은 14.6%에 불과하며, 전월세 의존 비율은 80%를 넘고 있다.
이처럼 청년층이 자가를 갖기 어려운 구조는 주택 가격 급등, 고가주택 집중 현상, 대출 규제 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과이다. 최근 시행될 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계는 실수요자들에게조차 대출 문턱을 높이고 있어 ‘영끌’조차 어렵다는 자조 섞인 목소리가 나온다.
청년 내 집 마련을 위한 다양한 정책 시도
정부와 금융 당국은 이러한 상황을 타개하기 위해 지분형 모기지, 토지임대부 분양주택 등 다양한 정책을 시도하고 있다. 지분형 모기지는 공공기관이 주택 구입 비용의 절반을 부담하고, 매각 시 시세차익을 공유하는 구조다. 토지임대부 분양주택은 토지는 국가 또는 지자체가 소유하고, 건축물만 개인이 분양받는 형태로 분양가를 절반 이하로 낮출 수 있는 장점이 있다.
그러나 이러한 제도는 이론적으로는 바람직하나, 실질적인 자산 증식 수단으로서 주택을 바라보는 시장 심리와 충돌할 수 있어 대중적 수용도는 제한적일 수 있다. 또한 실행 속도나 공급 물량 측면에서도 청년 수요를 감당하기에는 역부족이라는 지적이 나온다.
공급 확대 없이는 문제 해결 어려워
전문가들은 근본적인 해법은 결국 주택 자체의 공급 확대에 있다고 입을 모은다. 민간 재건축·재개발의 인허가를 간소화하고, 그린벨트 해제, 비주거용 건축물의 용도 전환 등을 통해 서울 도심 내 신규 주택을 확보할 수 있는 수단을 늘리는 것이 급선무다.
서정렬 교수는 “서울 내 유휴 오피스나 상가 건물을 주거용으로 전환할 수 있는 제도를 마련해야 하며, 민간 참여를 통한 공급 속도 가속화가 병행되어야 한다”고 강조했다. 특히 새 정부의 ‘임기 내 주택 250만 가구 공급’ 공약은 이러한 흐름과 맞물려 민간+공공 복합 공급 전략으로 실효성 있게 추진될 필요가 있다.
청년 주거 안정, 제도 혁신과 공급 동시 추진 필요
2030 청년세대가 겪는 주거 불안정은 단순히 개인의 문제가 아닌 사회 전체의 지속가능성과 직결된 구조적 문제다. 정부는 대출 규제와 집값 상승에 허덕이는 청년층을 위해 실효성 있는 금융 정책은 물론, 보다 적극적인 공급 정책을 병행해야 한다.
장기 모기지 활성화, 실수요자 대상 맞춤형 DSR 예외 조항 신설 등 세부 정책도 함께 마련되어야 하며, 결국은 도시 재개발, 비거주용 자산의 주거 전환, 민간 주택 공급 촉진 등의 전략이 병행되어야 한다. 청년들이 다시 “내 집을 꿈꿀 수 있는 나라”를 만들기 위한 근본 해법은 공급 그 자체에 달려 있다.